房企三季报:业绩增长盈利下降 行业分化加速洗

作者:jizhe 时间:2020-12-01 17:01

三季报不仅反映了房企的经营概况,也隐藏着行业的发展趋势。新冠肺炎疫情影响叠加融资监管收紧,房地产行业既展现出了十足的韧性也充满了考验。前三季度,百强房企销售业绩增长明显,但盈利水平有所下滑,在去杠杆的政策要求下,房企面临着增长与降负债的平衡压力。与此同时,行业分化与集中度不断加剧。

业绩增长 分化加剧

“我们永远像勤劳的小蜜蜂一样飞,这样才能找到一线生存机会。对我们而言,要时刻保持危机感来做事情。”万科董事会主席郁亮不久前在一场媒体交流会上如是说道。作为行业头部企业,万科如此具有危机感的言论,反映的是新冠肺炎疫情后房地产行业的变局:房企竞争愈加激烈,行业加速洗牌。

上市房企整体销售毛利率及净利率变动情况

数据来源:万得资讯、东莞证券交易所

国家统计局数据显示,前三季度,全国商品房销售金额11.6万亿元,同比增长3.7%。但是,克而瑞研究中心数据显示,1月至9月百强房企销售操盘金额76026.5亿元,同比增长9.2%。百强房企销售额同比增速明显高于行业平均同比增速,行业分化与集中度加剧。

即使在百强房企内部,各梯队企业也保持了一定的分化格局。9月,TOP10房企销售操盘金额入榜门槛增长13.7%至1607亿元,而TOP30和TOP50房企门槛较去年同期仅分别提升了4.4%和7.9%。克而瑞研究中心认为,前三季度龙头房企保持稳健发展,TOP3房企销售操盘金额集中度达13.7%,同比增长1.3个百分点。TOP11至TOP20及TOP31至TOP50梯队房企操盘金额集中度较去年也均有一定幅度提升,市场份额稳中有升,规模房企竞争优势进一步深化。而受新冠肺炎疫情对规模房企开工复工、销售、回款的影响,行业竞争加剧,TOP100之后房企的销售操盘金额集中度出现一定回落。

值得注意的是,行业的分化和集中度还在继续。10月,TOP100房企中有近8成企业实现单月业绩同比提升。其中,头部房企表现亮眼。数据显示,10月,保利发展实现签约金额553.72亿元,同比增长约36.93%;万科实现合同销售金额523.1亿元,同比增长约20.6%;恒大实现全口径销售金额1006亿元,同比增长11.4%。

叠加10月销售数据,房企分化现象更加明显。2020年1月至10月,百强房企各梯队销售金额入榜门槛同比持续提升。TOP10房企操盘金额门槛达到1825.9亿元,而TOP30和TOP50房企操盘金额门槛分别为796.4亿元、478.6亿元,TOP10房企与TOP30和TOP50房企操盘金额门槛差值为1029.5亿元、1347.3亿元,相比去年同期明显扩大。截至10月末,TOP100房企操盘金额门槛达到170.8亿元,门槛增速为10.1%,较去年同期也有明显提升。

在TOP10房企内部,也存在明显分化现象。克而瑞研究中心数据显示,1月至10月,碧桂园以6557.9亿元的操盘金额排名第一,比第二名恒大多出296亿元,比排名第三的万科多出1161亿元,比排名第五的保利发展多出2654.5亿元,这几乎与排名第六的中海地产操盘金额相当。与排名第十的金地集团相比,碧桂园的操盘金额几乎是前者的3.6倍。

东莞证券认为,当前行业景气度相对平稳,在融资监管加严背景下,四季度开发商继续加大推盘回流现金可能性较大。四季度销售保持理想,全年销售维持正增长仍值得预期,也将带动行业悲观预期的修复。同时,行业集中度继续加速提升,强者愈强将继续凸显。

增收不增利

虽然房企销售额在增长,但是其盈利水平有所下滑。保利发展的主营业务利润率一季度末是31.54%,二季度末则下滑到28.46%,三季度末继续下滑至26.81%;绿地控股的主营业务利润率在一季度末、二季度末、三季度末分别是14.13%、12.06%、11.77%。而一向以稳健著称的万科,主营业务利润率由2019年年底的27.3%下滑至三季度末的23.10%。

2020年1~10月百强房企单月销售操盘金额及同比变动(亿元)

数据来源:中国房产信息集团

东莞证券认为,三季度行业整体销售毛利率及净利润率均较二季度末小幅回落,并且跌至近年的低位。前三季度上市房企整体销售毛利率及净利率分别为27.48%和10.38%,相比中报时分别下降1个百分点和0.6个百分点;相比去年同期则分别下降4.2个百分点和1.6个百分点。房企整体毛利率及净利润率跌至近年低位,主要由于过去两年地价相对炽热,而楼市受制于调控政策,价格上涨较平稳,同时开发商加快周转回流现金也在定价上保持谨慎,带来整体利润率水平下行。行业整体高毛利率及高净利润率时代过去,后续维持当前利润率水平可能性较高,进一步大幅度下降可能性预计也较低。


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